Leie av lokaler

De fleste næringsdrivende leger leier de lokaler virksomheten drives fra. Husleieloven regulerer også leie av næringslokaler, men det er stor grad av avtalefrihet.

Profesjonelle utleiere benytter ofte standardavtaler som til en viss grad er utleiervennlige. Det er viktg at disse gjennomgås, og at man ber om endringer for de vilkår som ikke kan aksepteres. Forhandlingstyrken, f.eks om leietaker har andre alternativ, vil imidlertid være avgjørende for om leietaker får gjennomslag for endringer. Her kan du finne tips om hvilke forhold som er viktige i en leiekontrakt.

Tips for leiekontrakt

Mange næringsdrivende leger leier lokalene som virksomheten drives fra. Husleieloven regulerer leie av næringslokaler, og det vil være nyttig å sette seg inn i dette regelverket når man skal inngå leieavtaler.

For leie av næringslokaler er det imidlertid stor grad av avtalefrihet, dvs at mange bestemmelser i loven kan kan fravikes. Profesjonelle utleiere benytter ofte standardavtaler utarbeidet for utleie av næringslokaler. I disse avtalene fravikes ofte husleielovens bestemmelser til fordel for utleier. Selv om standardavtalen sjeldent er helt urimelige, er det viktig at disse avtalene gjennomgås og tilpasses det konkrete leieforholdet. I hvilken grad man lykkes å endre avtalen i leietakers favør vil avhenge av styrkeforholdet mellom partene, herunder hvilke alternativer leietaker har.

Nedenfor gjennomgås en del forhold som kan være nyttig å ha i mente ved inngåelse av leieavtaler. Det presisers at dette ikke er en uttømmende gjennomgang av aktuelle problemstillinger, og vi anbefaler at det søkes råd hos advokat med relevant erfaring dersom det er behov for bistand.

1. Areal

Det må klart fremgå av avtalen hvilke avtaler man leier, og derigjennom har eksklusiv bruksrett til. I tillegg må det fremgå hvilke fellesareal som leietaker har rett til å bruke. Den eksklusive bruksretten innebærer at utleier som hovedregel ikke skal ha tilgang på lokalene uten etter avtale fra leietaker. I noen kontrakter vil utleier sikre seg adgang for nødvendig vedlikehold eller utbedring av skader. Dette er rimelig, men det bør avtales at dette i størst mulig grad skal gjøres etter avtale med leietaker. Dette er særlig viktig for legekontor som oppbevarer sensitiv informasjon om pasienter, samt medisiner. Muligheten for fremleie og overdragelse av leiekontrakten må reguleres. Det siste er viktig for å sikre at leiekontrakten kan overføres ny lege ved overdragelse av praksis.

2. Varighet og oppsigelse

Lengden på leiekontrakten og muligheten for oppsigelse er sentrale deler av avtalen. Lengden av leieforholdet reguleres enten ved at det avtales en start og sluttdato, såkalte tidsbestemte avtaler, eller ved tidsubestemte avtaler som løper til de sies opp. Dersom det ikke avtales eksplisitt vil tidsbestemte avtaler ikke kunne sies opp. Det er derfor viktig at det vurderes å ta inn en bestemmelse om rett til oppsigelse for partene. Jo lenger tidsrom avtalen er inngått for, jo større er behovet for en oppsigelsesadgang. Det kan likevel være hensiktsmessig å foreslå at kontrakten skal være uoppsigelse i et gitt tidsrom for å bidra til forutsigbarhet. Oppsigelsestiden bør uansett være av en slik varighet at legen får mulighet til å finne nye lokaler uten risiko for "vakans" i legepraksisen, for eks. i seks måneder. Med mindre annet avtales gjelder oppsigelsesfristen for begge parter.

3. Pris- og husleieregulering

Leiekontrakten må videre regulere pris, betalingsintervaller og betalingsmåte. I kontrakten bør det også stå klart hva som inngår i leieprisen, for eks. strøm eller utstyr. I tillegg til betaling for de utleide lokalene, kreves ofte dekket fellesutgifter. Det anbefales at leietaker krever at utleier fremlegger budsjett og/eller regnskap som viser hva felleskostnadene vil beløpe seg til. Ved avtale om a-konto betaling, bør det være rutiner for avregning, herunder at det fremlegges regnskap for de faktiske kostnadene. Leieprisen kan som utgangspunkt ikke endres eller justeres med mindre dette er avtalt i kontrakten. Det er vanlig å avtale at leieprisen justeres i henhold til konsumprisindeksen, dette er også i henhold til husleielovens system. Partene står fritt til å avtale annen regulering, det viktige er at avtalen sikrer forutsigbarhet.

4. Endringer i lokaler, vedlikehold, etc.

Det er viktig at partene blir enig om i hvilken stand lokalene skal leveres ved leieperiodens start. Dette vil være avgjørende for hva leietaker kan kreve av utleier, og vil være utgangspunkt for eventuelle mangelskrav. Ved behov for endringer i lokalene må det avtales hvem som har ansvaret for dette. Leiekontraktene bør også også regulere retten til å gjøre endringer i lokalene underveis leieperioden, og i hvilken grad leietaker er pliktig til å endre lokalene tilbake til den stand den var ved inngåelse av kontrakten. I næringsleiekontrakter er ofte store deler av vedlikeholdsansvaret lagt på leietaker. Som hovedregel har likevel utleier ansvar for utvendig vedlikehold, samt vedlikehold av fellesareal. Innvendig vedlikehold vil leietaker som regel ha ansvaret for, det omfatter også faste innretninger, vinduer og gulv. Vi ser at det i noen tilfeller tillegges leietaker ansvar for vedlikehold av innretninger som utleier nok vanligvis har ansvaret for. Dette gjelder for eksempel ventilasjonsanlegg og elektriske anlegg. Det anbefales ikke at leietakere påtar seg ansvar for anlegg eller innretninger som er en del av bygget som sådan, og som regelmessig benyttes av andre leietakere. Uansett må disse bestemmelsene gjennomgås grundig slik at leietaker er klar over ansvaret som følger av kontrakten. 

Husleieloven er å finne på http://www.lovdata.no